El Salvador enfrenta un déficit habitacional de interés social que durante años no fue atendido por los desarrolladores privados. La razón, según José Luis Barreto, CEO y cofundador de Real Tokn, es simple: los márgenes de rentabilidad no justificaban el riesgo. Para el ejecutivo, la tokenización puede ser la herramienta financiera que cambie esa ecuación.
Barreto identificó tres problemas que históricamente alejaron a los constructores de este segmento. El primero era la burocracia: obtener permisos de construcción podía tomar entre 10 y 12 meses. El segundo era el acceso al financiamiento para el comprador final, con un Fondo Social para la Vivienda (FSV) cuyos límites no se ajustaban a los costos reales. El tercero, y el más determinante, era que los márgenes de rentabilidad eran demasiado bajos.
«Los números no le daban a los desarrolladores», afirmó el ejecutivo.
El gobierno respondió con ajustes concretos. El Ministerio de Vivienda redujo el tiempo de permisos. El FSV amplió su límite de financiamiento de $45,500 a $100,000 y abrió su cobertura al sector informal. Con esos dos problemas resueltos, quedaba pendiente el tercero: la rentabilidad del constructor.
La LEAD como palanca financiera
Ahí es donde entra la Ley de Emisión de Activos Digitales (LEAD). Según Barreto, la ley ofrece dos beneficios al emisor: incentivos fiscales y acceso a fuentes de financiamiento alternativas. Este segundo beneficio es, a su juicio, el más transformador. La tokenización permite atraer capital de inversionistas institucionales, family offices e individuos de alto patrimonio, lo que reduce el costo de fondo y permite al desarrollador ejecutar proyectos con mayor velocidad sin depender exclusivamente del crédito bancario.
«La ley de emisión de activos digitales se convierte en un habilitador para los emisores para poder acelerar todos sus proyectos y, por lo tanto, incrementar su retorno», señaló. Real Tokn acumula aproximadamente $115.5 millones en emisiones inmobiliarias colocadas en el país, con cero impagos, y ya trabaja con algunas desarrolladoras en proyectos orientados a este segmento.
En ese marco, Real Tokn presentó ante la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNAD) el preregistro de la primera emisión de vivienda de interés social bajo la LEAD, un paso que Barreto calificó como significativo no solo por la apertura de un nuevo nicho de mercado, sino por el impacto social que podría generar en el país.
Un impacto que va más allá del negocio
Barreto señaló que detrás de la iniciativa hay una convicción sobre el rol que puede jugar el ecosistema de activos digitales en el desarrollo social del país.
«Hay un déficit de vivienda de interés social bastante grande que no estaba siendo atendido», dijo. La expectativa es que constructores que antes no encontraban rentabilidad en este segmento puedan entrar, generar oferta y ampliar el acceso a vivienda para familias que hoy no tienen esa posibilidad.
«Estamos proveyendo el camino para que empresarios grandes de la construcción no vean solo al segmento alto, sino que digan: ahí hay una oportunidad desatendida», afirmó. Con la LEAD como soporte regulatorio y el FSV como contraparte de financiamiento para el comprador final, Barreto considera que la tokenización puede contribuir a reducir una brecha habitacional que afecta a cientos de miles de familias salvadoreñas.
